Ceny mieszkań w końcu spadną? Eksperci nie mają wątpliwości

Eksperci PKO BP wskazują, że rynek mieszkaniowy znalazł się w fazie stagnacji. Obniżki stóp procentowych mogłyby pobudzić stronę popytową, jednak przy rosnących kosztach robocizny i energii marże deweloperów ulegną zmniejszeniu.

"Impulsem dla strony popytowej byłyby przede wszystkim obniżki stóp procentowych. Przy wysokich kosztach robocizny i energii marże firm deweloperskich spadną" - wskazano w raporcie.

Ceny mieszkań w końcu spadną? Eksperci nie mają wątpliwości

Zakończenie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. znacząco wpłynęło na osłabienie popytu. Program ten, mimo że trwał stosunkowo krótko, pomógł wielu osobom w zakupie własnego mieszkania, co zmniejszyło liczbę potencjalnych nabywców na rynku pierwotnym. "Impulsem, który mógłby nieco ożywić stronę popytową, byłaby obniżka stóp procentowych" – zaznaczono w raporcie.

Konkurencja na rynku wtórnym

Deweloperzy będą musieli zmierzyć się nie tylko ze spadkiem sprzedaży, ale także z rosnącą konkurencją ze strony rynku wtórnego. "Warto pamiętać, że wchodzimy w czas, kiedy zaczyna upływać 5-letni okres, po którym inwestorzy indywidualni mogą zbyć kupione w czasie boomu mieszkania bez podatku dochodowego" - przypomnieli autorzy raportu.

Budownictwo spowalnia, koszty nadal wysokie

Na rynku pierwotnym pod koniec 2024 roku w budowie znajdowało się około 20 tys. mieszkań w sześciu największych miastach Polski. Jest to efekt intensywnych działań deweloperskich z przełomu 2023 i 2024 roku. Eksperci prognozują, że rosnąca podaż mieszkań może wpływać na rynek jeszcze przez kilka miesięcy.

Ceny materiałów budowlanych pod koniec 2024 roku lekko spadły, jednak wzrost płacy minimalnej i wysokie ceny energii powodują, że koszty budowy nadal są wysokie. "Wobec słabnącego popytu, marże firm deweloperskich będą zatem pod presją" - podkreślili eksperci PKO BP.

Stabilizacja cen mieszkań i wzrost czynszów najmu

Mimo dużej podaży mieszkań na sprzedaż, ich ceny nie spadają gwałtownie. Eksperci zauważają, że korekty cen są na razie niewielkie i incydentalne, choć kolejne miesiące mogą przynieść większe zmiany.

"Oceniamy, że ceny nie spadną do poziomów z pierwszej połowy 2023, zwłaszcza przy realizacji scenariusza obniżek stóp procentowych o 100 pb w 2025" – zastrzegli analitycy.

Jednocześnie rosnące trudności w zakupie mieszkań sprzyjają wzrostowi popytu na wynajem długoterminowy. "Stawki najmu długoterminowego notowały wzrosty w 2024 r. i oceniamy, że trend ten utrzyma się w 2025 r." – wskazano w raporcie. Z kolei segment najmu krótkoterminowego znajduje się pod presją wysokiej podaży oraz osłabionych nastrojów konsumenckich. W związku z tym część mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy może trafić na rynek wynajmu długoterminowego.

Źródło: PAP, MEDIA